Types d’édifices
La bastide (ville neuve médiévale)
Ville neuve fondée d’un seul projet dans le Sud-Ouest de la France entre le premier tiers du XIIIᵉ siècle et le milieu du XIVᵉ, la bastide médiévale déploie autour d’une place à couverts un damier régulier de rues et de parcelles égales. Créée par contrat de paréage entre un pouvoir — comte de Toulouse, roi de France ou d’Angleterre — et un seigneur ou une abbaye, elle relève d’un urbanisme concerté, à ne pas confondre avec la bastide provençale, maison de campagne que la seule homonymie rapproche.
La bastide médiévale est une agglomération créée de toutes pièces, sur un plan orthogonal, par un pouvoir désireux de peupler, de mettre en valeur et de contrôler un territoire. Autour d’une place centrale bordée de galeries couvertes — les couverts ou cornières — se déploie un quadrillage de rues à angle droit et de lots réguliers, assortis d’une charte de franchises accordée aux habitants. Le terme, homonyme, désigne ici un fait d’urbanisme médiéval propre au Midi occitan, non la demeure rurale que la Provence appelle également « bastide ».
Origines et étymologie
Le mot bastide procède de l’ancien occitan bastida, participe passé féminin substantivé du verbe bastir, « bâtir » — littéralement « la chose bâtie ». Il remonte au latin médiéval bastida, attesté dès le début du XIIIᵉ siècle, d’abord au sens d’ouvrage de construction, souvent défensif : la même famille lexicale a donné bastion et bastille. Le terme est donc, à l’origine, générique et technique, désignant l’acte et l’objet de la construction avant tout type d’agglomération.
En pays occitan — Gascogne, Guyenne, Languedoc —, bastida prend le sens de « ville neuve » par le biais d’une expression des années 1220, bastida sine populatione, « bastide sans population préalable » : un établissement urbain créé sur un sol vierge de tout bourg antérieur. Ce glissement de la construction à la ville fondée fixe l’acception médiévale et méridionale du mot.
Le vocable connaît cependant, à la même époque, une seconde vie sémantique qui nourrit une confusion durable. En Provence, bastida désigne dès le XIVᵉ siècle une cabane, puis, à partir du XVIᵉ siècle, une petite maison des champs ; ce sens dérivé a produit la bastide provençale, maison de maître rurale vouée à la villégiature, parente du mas. Le présent article traite de la première acception seulement : la fondation urbaine médiévale du Sud-Ouest.
La fondation : le paréage et ses acteurs
La création d’une bastide est actée par un contrat de paréage — association de deux seigneuries sur une même terre. Passé devant notaire entre le pouvoir fondateur et le détenteur du sol — seigneur laïc, abbaye ou chapitre —, cet acte règle le statut juridique et fiscal de la ville neuve, répartit les droits (justice, revenus, foires) et fixe les obligations de chacun. Le paréage donne à la bastide son fondement de droit ; il en fait, dès l’origine, une entreprise contractuelle et non une croissance spontanée.
La première bastide, Cordes — aujourd’hui Cordes-sur-Ciel, dans le Tarn —, est fondée en 1222 par le comte de Toulouse Raymond VII, au lendemain de la croisade contre les Albigeois. Le mouvement s’amplifie sous son successeur : Alphonse de Poitiers, frère du roi Louis IX, devient comte de Toulouse en 1249 et fonde une cinquantaine de bastides durant son gouvernement, dont Villeneuve-sur-Lot, créée entre 1251 et 1264 par paréage avec l’abbaye bénédictine d’Eysses.
À ces pouvoirs comtaux et royaux français répond, en Aquitaine, la couronne d’Angleterre : les rois Plantagenêts, ducs d’Aquitaine, multiplient les bastides pour tenir un territoire disputé. Monpazier, en Périgord, naît d’un contrat signé le 7 janvier 1284 entre Jean Iᵉʳ de Grailly, sénéchal de Guyenne pour le roi d’Angleterre Édouard Iᵉʳ, et Pierre de Gontaut, seigneur de Biron. Dans les décennies qui précèdent la guerre de Cent Ans, la fondation de bastides est un instrument de contrôle et de peuplement autant qu’une opération d’aménagement. Son acte de fondation, souvent conservé, distingue la ville neuve des bourgs nés sans texte ni plan.
Le plan : damier, place et parcellaire
Le trait qui identifie une bastide au premier regard est son plan orthogonal en damier. Les rues, appelées carreyras en occitan, se coupent à angle droit et délimitent des îlots réguliers : la géométrie n’est pas fortuite mais tracée avant toute construction. Le rectangle de Monpazier, souvent cité comme le tracé le plus abouti, ordonne un parcellaire d’une régularité encore parfaitement lisible sept siècles après sa fondation.
Au cœur du dispositif s’ouvre la place à cornières — place carrée ou rectangulaire bordée de galeries couvertes portées par des arcades, les couverts. Ces galeries, où se tenaient marchands et étals, forment une sorte de cloître laïc voué au commerce. La place n’est jamais traversée de part en part par les rues principales, qui la longent ou l’abordent par ses angles : elle est le centre névralgique de la bastide, lieu d’échange et de réunion.
Le parcellaire obéit à la même règle d’égalité : chaque colon reçoit un lot — l’ayral — de dimensions standardisées, étroit sur rue et profond, tandis qu’entre les habitations court parfois l’androne, interstice trop mince pour le passage d’un homme qui sépare les murs mitoyens et sert d’égout à ciel ouvert. Cette rationalité connaît toutefois ses limites : là où le relief l’imposait, le plan se pliait au terrain, ainsi à Domme, fondée en 1281 sur un promontoire dominant la Dordogne. La bastide n’est donc pas un modèle rigide, mais une grille de principes — égalité, régularité, place centrale — que chaque fondation accommode au site.
L’architecture bâtie et les matériaux
Au centre de la place se dresse fréquemment la halle, édifice ouvert couvrant le marché : charpente de bois portée par des piliers, sol parfois pourvu de mesures à grain. Celle de Grenade, en Haute-Garonne, fondée en 1290 par les moines de Grandselve, en offre l’exemple le plus vénérable : l’étude dendrochronologique de sa charpente y a daté l’abattage des bois les plus anciens vers 1293, contemporain de la fondation. Cette halle est classée au titre des monuments historiques depuis 1979.
L’église, souvent bâtie en bordure du plan — que la place réserve au négoce —, adopte les formes du gothique méridional : nef unique, vaisseau ample, parfois clocher-mur ou façade fortifiée dans les régions exposées. À Monpazier, l’église Saint-Dominique occupe un côté de la place tandis que la halle en tient le milieu : le commerce au cœur, le culte à la marge du damier.
Les matériaux suivent la géologie locale. Dans le Toulousain et la vallée de la Garonne, où la pierre manque, la brique domine : Villeneuve-sur-Lot conserve de hautes tours de brique rouge édifiées au XIVᵉ siècle. Ailleurs, en Périgord et en Quercy, la maçonnerie de calcaire et la pierre de taille prévalent, tandis que les étages en encorbellement recourent souvent au colombage — pans de bois hourdés de torchis. Les maisons, construites du XIIIᵉ au XVIIᵉ siècle, présentent une remarquable continuité de gabarit : étroites, mitoyennes, ouvertes en rez-de-chaussée sur les couverts par une arcade abritant l’échoppe. Cette régularité du bâti, prolongement de celle du plan, fait l’unité visuelle si particulière des places de bastide.
La charte de coutumes et le projet social
La bastide n’est pas seulement un plan : c’est un statut. À sa fondation, le pouvoir accorde aux habitants une charte de coutumes — recueil de franchises, équivalent d’une charte municipale, qui promet aux colons une condition sensiblement plus libre que celle des paysans du plat pays et constitue l’un des attraits majeurs de la ville neuve.
Les libertés consenties sont substantielles. Les habitants sont le plus souvent exemptés des redevances les plus lourdes de la seigneurie — la taille arbitraire, la quête, le droit de gîte —, obtiennent la libre disposition de leurs biens, transmissibles aux héritiers et aliénables, ainsi que la liberté de mariage et d’établissement. Ils élisent des consuls pour administrer la ville et exercer la basse justice, où les amendes remplacent volontiers les peines corporelles.
Ce projet d’égalité — chaque colon reçoit un lot semblable, chaque foyer relève des mêmes coutumes — n’est pas philanthropie mais calcul : la franchise est l’instrument du peuplement, sans lequel la ville neuve tracée sur un sol vierge demeurerait vide. Toutes les fondations n’ont pas réussi pour autant. Certaines bastides gasconnes, mal situées ou tardives, n’ont jamais atteint la population escomptée et sont restées de modestes bourgs : la charte offrait un cadre séduisant, mais la prospérité tenait aussi à la position sur les routes, à la qualité des terres et à la conjoncture.
Géographie et chronologie du phénomène
Le phénomène des bastides est concentré dans le Sud-Ouest de la France : Gascogne, Guyenne, Agenais, Périgord, Quercy, Languedoc et Toulousain. Cette aire recouvre les territoires disputés entre le domaine capétien, le comté de Toulouse et l’Aquitaine anglaise — géographie politique qui explique la densité des fondations dans une zone de frontières mouvantes.
La chronologie est resserrée. Les bastides sont fondées, pour l’essentiel, entre 1222, date de Cordes, et les années 1370, la dernière vague se tarissant à l’approche puis au cours de la guerre de Cent Ans. Les décomptes du nombre total varient selon les critères retenus — de trois cents à cinq cents fondations selon les auteurs —, l’imprécision tenant à la difficulté de distinguer la vraie bastide, avec charte et plan, des simples villages neufs ou des bourgs réaménagés.
Le rythme épouse les vicissitudes politiques. L’élan initial suit la croisade albigeoise et la reprise en main du Midi, culmine dans la seconde moitié du XIIIᵉ siècle sous Alphonse de Poitiers puis sous la rivalité franco-anglaise, et s’étiole au XIVᵉ siècle, lorsque la guerre, les épidémies et le retournement démographique ôtent tout sens à la création de villes nouvelles. Jalonnant les vallées de la Garonne, du Lot et de la Dordogne pour mailler le territoire de marchés, les bastides cessent d’être fondées après les années 1370.
Distinctions avec les types voisins
La bastide se distingue nettement des autres formes d’agglomération médiévale du Midi. Le castelnau — « château neuf » — est un bourg né au pied d’un château seigneurial, dont l’habitat s’ordonne autour de la forteresse ; sa trame suit le relief, non un plan préconçu. La sauveté est, elle, une fondation ecclésiastique née d’un lieu d’asile placé sous la protection de l’Église. Ni l’une ni l’autre ne procèdent du damier ni du paréage qui caractérisent la bastide.
La ville neuve de fondation royale, comme Aigues-Mortes créée en 1240 par Louis IX, relève d’un autre modèle encore : port et place forte au plan hérité de la castramétation antique, elle n’appartient pas à la famille des bastides du Sud-Ouest malgré la régularité de son tracé. La bastide se définit par la conjonction de trois traits — plan orthogonal, charte de franchises, acte de paréage —, dont l’absence de l’un la range dans une autre catégorie.
Reste la confusion la plus tenace, celle de l’homonymie provençale. La bastide de Provence n’est pas une ville mais une demeure : maison de maître des champs, bâtie du XVIᵉ au XVIIIᵉ siècle par la bourgeoisie d’Aix et de Marseille, elle relève de l’histoire de la villégiature. Le rapprochement des deux « bastides » tient au seul mot, issu du même bastir, et n’a aucun fondement architectural — le castelnau raconte la féodalité châtelaine, la sauveté l’encadrement religieux du peuplement, la bastide l’aménagement concerté d’un territoire par des pouvoirs concurrents.
Postérité et valeur patrimoniale
La singularité des bastides tient à leur conservation. Parce qu’elles furent tracées d’un projet et non accrues par strates, nombre d’entre elles ont gardé leur plan d’origine avec une netteté que le temps a rarement altérée. Le parcellaire, la place à couverts, le réseau des rues à angle droit demeurent lisibles à Monpazier, à Monflanquin, à Grenade ; l’histoire de l’urbanisme y dispose d’un corpus d’une rare pureté, où la ville médiévale se donne à lire comme sur un plan.
Cette lisibilité a valu aux bastides une reconnaissance patrimoniale précoce et diverse. Les plus remarquables figurent parmi Les Plus Beaux Villages de France — Monpazier, Monflanquin, Domme —, sont dotées de dispositifs de protection de leur ensemble urbain, tel le secteur sauvegardé devenu site patrimonial remarquable, et comptent nombre d’édifices classés ou inscrits au titre des monuments historiques. La protection porte ici autant sur la forme urbaine que sur les bâtiments isolés.
L’intérêt savant accompagne la faveur touristique. Depuis le XIXᵉ siècle, la bastide a nourri l’étude de l’urbanisme médiéval, longtemps réputé anarchique et que ces villes démentent ; villes vivantes et non musées, elles doivent aujourd’hui concilier l’usage quotidien avec la préservation d’un plan et d’un bâti fragiles. Leur valeur ne réside pas dans un monument isolé mais dans la persistance d’un dessein d’ensemble — un urbanisme raisonné quatre siècles avant les tracés réguliers de l’âge classique.
Édifices de référence
Site patrimonial remarquable (ancien secteur sauvegardé) ; plusieurs édifices classés ou inscrits au titre des Monuments historiques ; Plus Beaux Villages de France
Halle classée au titre des Monuments historiques (1979)
Tours de la ville (XIVᵉ siècle) protégées au titre des Monuments historiques
Première bastide ; nombreuses maisons gothiques classées ou inscrites au titre des Monuments historiques ; Grand Site d’Occitanie
Plus Beaux Villages de France ; place des Arcades et trame en damier conservées
À la vente chez Groupe Mercure
Sources (6)
Mis à jour : 17/07/2026