Facette
Patrimoine, droit & marché
Le droit et le marché du patrimoine : protections, servitudes, fiscalité et transmission des demeures anciennes.
L’architecte des Bâtiments de France
ABF · abords
Architecte de l’État dont l’avis est requis pour tout projet visible depuis un monument historique, dans son périmètre de protection.
L’autorisation de travaux en secteur protégé
permis en site protégé · déclaration préalable
En abords de monument, en site patrimonial remarquable ou sur un immeuble protégé, les travaux qui modifient l’aspect extérieur sont soumis à une autorisation particulière — déclaration préalable, permis ou autorisation spéciale — sur laquelle se prononce l’architecte des Bâtiments de France.
L’indivision
propriété indivise · biens indivis
Plusieurs personnes détiennent ensemble un même bien, chacune pour une quote-part abstraite : c’est l’indivision, fréquente au sortir d’une succession, où les décisions obéissent à des règles de majorité et la vente à l’unanimité. Nul n’étant tenu d’y rester, tout indivisaire peut provoquer le partage.
L’ouverture au public
visite · accueil du public
Accueillir des visiteurs dans un monument, un parc ou une demeure protégée obéit à des conditions de durée et de fréquence. Cette ouverture commande certains avantages fiscaux propres aux Monuments Historiques et impose en retour des obligations d’accès et de sécurité.
L’usufruit et la nue-propriété
démembrement de propriété · usufruit
Le démembrement sépare la pleine propriété en deux droits : l’usufruit, qui donne l’usage du bien et ses revenus, et la nue-propriété, qui en détient la substance. À l’extinction de l’usufruit, la propriété se reconstitue sans formalité au profit du nu-propriétaire.
La covisibilité
champ de visibilité · visibilité conjointe
Un bien est en covisibilité lorsqu’il se voit depuis un monument historique, ou en même temps que lui depuis un point accessible au public. Dans le rayon des 500 mètres, ce seul critère décide de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
La Demeure Historique
La Demeure Historique
Née en 1924, la Demeure Historique réunit les propriétaires de monuments historiques et de jardins protégés, le plus souvent privés. Elle défend leurs intérêts auprès des pouvoirs publics, les conseille sur les questions juridiques, fiscales et techniques, et encourage l’ouverture des demeures au public.
La Fondation du patrimoine
Fondation du patrimoine
Institution privée à but non lucratif créée en 1996, la Fondation du patrimoine veille d’abord sur le bâti que les Monuments Historiques ne protègent pas. Son label ouvre des avantages fiscaux ; ses souscriptions publiques et le mécénat qu’elle draine financent les chantiers de restauration.
La SAFER
SAFER · société d’aménagement foncier
Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural régulent le marché des terres agricoles. Un droit de préemption leur permet de se substituer à l’acquéreur d’un bien à vocation agricole, afin de favoriser l’installation d’exploitants.
Le bail emphytéotique
emphytéose · bail à long terme
Consenti pour plus de dix-huit ans et jusqu’à quatre-vingt-dix-neuf, le bail emphytéotique confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque, contre une redevance modique et l’obligation d’entretenir le bien, voire de l’améliorer.
Le dispositif Malraux
défiscalisation Malraux · réduction Malraux
Le dispositif Malraux ouvre une réduction d’impôt sur le revenu au propriétaire qui restaure entièrement un immeuble situé en site patrimonial remarquable, en contrepartie d’un engagement de mise en location.
Le DPE du bâti ancien
diagnostic de performance énergétique · DPE
Obligatoire à la vente, le diagnostic de performance énergétique rend mal compte du bâti d’avant 1948 : ses méthodes, calées sur la construction contemporaine, ignorent l’inertie des murs épais et le comportement des matériaux respirants.
Le droit de préemption
préemption · priorité d’achat
Commune, SAFER ou autre autorité : le titulaire d’un droit de préemption peut acquérir un bien à la place de l’acheteur choisi par le vendeur. Celui-ci doit notifier son intention de vendre, et le titulaire dispose d’un délai pour exercer son droit ou y renoncer.
Le label Jardin remarquable
Jardin remarquable
Décerné par le ministère de la Culture, le label « Jardin remarquable » distingue les parcs et jardins d’intérêt historique, botanique, esthétique ou paysager, ouverts régulièrement au public et tenus dans les règles de l’art. Il vaut reconnaissance, non servitude.
Le mécénat du patrimoine
mécénat · souscription patrimoniale
Entreprises et particuliers financent la restauration d’édifices sans contrepartie directe, par le don ou la souscription publique — souvent portée par la Fondation du patrimoine — et bénéficient pour cela d’un régime fiscal favorable.
Le monument en péril
patrimoine en péril · édifice menacé
Protégé ou non, un édifice dont la dégradation menace la conservation, voire la sécurité, mobilise mise en demeure et travaux d’office, subventions publiques, mécénat, souscriptions et, depuis 2018, le Loto du patrimoine.
Le périmètre délimité des abords (PDA)
PDA · périmètre adapté
Tracé au cas par cas sur proposition de l’architecte des Bâtiments de France, le périmètre délimité des abords remplace depuis 2016 le rayon automatique de 500 mètres. La protection y vaut partout, sans qu’il faille établir la covisibilité avec le monument.
Le régime fiscal des Monuments Historiques
fiscalité MH · déduction Monuments Historiques
Propre aux immeubles classés ou inscrits, ce régime autorise le propriétaire à déduire de son revenu les charges d’entretien et de restauration, selon des modalités qui varient avec l’ouverture au public et les recettes du monument.
Le secteur sauvegardé
secteur Malraux
Institué par la loi Malraux de 1962, le secteur sauvegardé dote un quartier ancien d’un plan qui se substitue au plan local d’urbanisme et régit les travaux jusqu’à l’intérieur des immeubles. Absorbé en 2016 par les sites patrimoniaux remarquables, il en garde le régime et, dans l’usage, le nom.
Le site patrimonial remarquable (SPR)
SPR
Créé par la loi LCAP de 2016, le site patrimonial remarquable protège une ville, un village ou un ensemble paysager dont la conservation présente un intérêt public, et le dote d’un plan de gestion qui commande les travaux.
Le viager
vente en viager · rente viagère
Vendre en viager, c’est céder un bien contre une rente versée jusqu’au décès du vendeur, le plus souvent complétée d’un capital initial, le bouquet. Le vendeur conserve d’ordinaire l’usage des lieux ; le viager est dit libre dans le cas contraire.
Les abords de monument historique
périmètre de protection · champ de visibilité
Servitude d’utilité publique attachée aux immeubles classés ou inscrits, les abords soumettent à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France tous travaux modifiant l’aspect extérieur d’un bien situé dans un rayon de 500 mètres, ou dans un périmètre délimité sur mesure.
Les diagnostics immobiliers
dossier de diagnostic technique · DDT
Performance énergétique, amiante, plomb, termites, risques naturels, gaz et électricité : le dossier de diagnostic technique réunit les expertises que le vendeur doit annexer à la vente, chacune établie par un professionnel certifié, selon l’âge et la situation du bien.
Les Monuments Historiques
MH · classement · inscription
Dispositif officiel de protection du patrimoine, distinguant le « classement » (protection la plus forte) de l’« inscription ».
Les risques naturels du bâti ancien
état des risques · aléas naturels
Retrait-gonflement des argiles, inondation, séisme, mouvement de terrain : l’état des risques annexé à toute vente énumère les aléas recensés sur la commune. Le bâti ancien y est diversement exposé, ses fondations parfois modestes et ses murs sensibles à l’eau.
Les servitudes
servitude de passage · servitude d’utilité publique
Charge imposée à un immeuble au profit d’un fonds voisin ou de la collectivité, la servitude naît de la loi, d’une convention ou de la configuration des lieux — passage, vue, écoulement des eaux, protection d’un monument — et suit le bien lorsqu’il change de mains.
Les Vieilles Maisons Françaises
VMF
Fondée en 1958 et reconnue d’utilité publique, l’association Vieilles Maisons Françaises réunit propriétaires et amateurs autour des demeures anciennes. Prix de restauration, soutien aux chantiers, revue de référence : elle forme un réseau d’entraide et d’expertise pour le patrimoine privé.
Les ZPPAUP et AVAP
ZPPAUP · AVAP
Zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, puis aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine : ces servitudes protégeaient des ensembles hors secteurs sauvegardés. La loi LCAP les a supprimées en 2016 au profit des sites patrimoniaux remarquables.